Étude de sol G1, G2, G5 : laquelle demander et quand ?
- Avant d’acheter un terrain non bâti en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, la loi impose une étude géotechnique préalable, dite G1, fournie par le vendeur.
- Avant de signer un contrat de construction, le maître d’ouvrage doit transmettre aux constructeurs une étude G2, plus précise, qui dimensionne les fondations pour le bâtiment projeté.
- Si des fissures apparaissent sur une maison déjà construite, l’étude à demander change de nature : c’est un diagnostic G5, ponctuel, qui recherche la cause du désordre et les mesures de confortement.
- Une étude G1 reste valable 30 ans tant qu’aucun terrassement notable n’a modifié le terrain depuis sa réalisation.
- À compter du 1er juillet 2026, les zones concernées par cette obligation couvriront 55 % du territoire hexagonal, contre 48 % jusque-là, selon la carte mise à jour par le ministère chargé de l’écologie le 9 janvier 2026.
Un propriétaire qui entend parler d’étude de sol tombe vite sur trois lettres qui ne veulent pas dire la même chose : G1, G2, G5. Elles ne sont pas interchangeables. Chacune répond à une question différente, à un moment différent de la vie d’un bien.
Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, codifiée aux articles L132-4 à L132-9 du Code de la construction et de l’habitation, l’article L132-5 dispose qu’« en cas de vente d’un terrain non bâti constructible, une étude géotechnique préalable est fournie par le vendeur ». C’est le point de départ de toute la chaîne.
Qu’est-ce que l’étude G1, et qui doit la fournir ?
Le G1, ou étude géotechnique préalable, se décompose en deux phases : une étude de site, qui identifie la nature des couches du sol et la présence éventuelle d’argile, puis la définition de principes généraux de construction pour prévenir le risque de mouvement de terrain différentiel lié à la sécheresse et à la réhydratation des sols.
Elle concerne la vente d’un terrain non bâti constructible. L’article L132-5 précise qu’elle « est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente » et qu’« elle reste annexée au titre de propriété du terrain et suit les mutations successives de celui-ci ». Un acheteur peut donc hériter d’une étude déjà réalisée par un vendeur précédent.
Pourquoi une étude G2 est-elle nécessaire avant de construire ?
L’article L132-6 du même code impose qu’« avant la conclusion de tout contrat ayant pour objet des travaux de construction […], le maître d’ouvrage transmet l’étude mentionnée à l’article L. 132-5 aux personnes réputées constructeurs de l’ouvrage ». Si aucune étude n’est annexée au terrain, ou si elle ne suffit pas au projet, c’est au maître d’ouvrage — vous — de fournir une étude équivalente ou une étude G2.
Le G2, ou étude géotechnique de conception, se déroule en deux temps : une phase avant-projet, qui compare des solutions de fondations, puis une phase projet, qui fixe leur profondeur, leur ferraillage et les dispositions constructives propres au bâtiment prévu — et non plus au terrain seul. C’est elle qui traduit un risque général en une décision de chantier.
Une alternative existe pour les maisons individuelles sans sous-sol : un arrêté du 22 juillet 2020 définit des techniques particulières de construction — semelles renforcées, joints de rupture, réseaux flexibles — que le constructeur peut appliquer forfaitairement à la place d’une étude G2, dans les zones où le risque reste modéré.
Quelle étude demander si des fissures apparaissent ?
Le G5, ou diagnostic géotechnique, change de registre : il porte sur un ouvrage déjà construit, pas sur un projet. Il intervient quand des fissures ou d’autres désordres apparaissent et qu’il faut en identifier la cause avant d’envisager des travaux.
Cette mission ne découle d’aucune obligation légale liée à la vente ou à la construction : elle se déclenche à l’initiative du propriétaire, souvent sur le conseil d’un expert bâtiment. Les signes qui doivent y conduire — largeur, forme et évolution d’une fissure — sont détaillés dans Fissures : lesquelles surveiller, lesquelles alerter ?, et le mécanisme du retrait-gonflement dans Ma maison se fissure : est-ce le RGA ?.
Quelle étude, pour quelle situation ?
Le tableau ne classe pas ces missions par ordre de qualité : chacune répond à une situation différente, et aucune ne remplace les autres.
| Situation | Étude | Ce qu’elle établit | Qui la fournit |
|---|---|---|---|
| Achat d’un terrain non bâti en zone moyenne ou forte | G1 | Nature du sol, principes généraux de construction | Le vendeur |
| Avant un contrat de construction (CCMI, contrat d’entreprise) | G2 | Type de fondations, profondeur, dispositions constructives | Le maître d’ouvrage |
| Pendant le chantier | G3 / G4 | Suivi et supervision de la mise en œuvre | L’entreprise, puis un bureau indépendant |
| Fissures sur une maison existante | G5 | Cause du désordre, mesures de confortement | Le propriétaire |
Qui choisit le bureau d’études, et à quoi veiller ?
Aucun texte n’impose un prestataire unique : plusieurs bureaux d’études géotechniques interviennent sur un même territoire, et le contenu minimal de chaque étude est fixé par arrêté, pas par l’entreprise qui la réalise. Le choix se fait donc sur la mission demandée — vérifier qu’elle correspond bien au G1, G2 ou G5 attendu — plutôt que sur une marque.
Les bureaux d’études de sol, comme les experts bâtiment qui orientent souvent vers un diagnostic G5, sont recensés sur la page interne Trouver un expert.
Quelles zones sont concernées, et jusqu’à quand reste valable une étude ?
L’obligation ne s’applique que dans les zones d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, cartographiées par Géorisques. Un arrêté du 9 janvier 2026 a mis à jour cette carte pour tenir compte du changement climatique et de la fréquence des sinistres récents : les zones moyennes et fortes couvriront 55 % du territoire hexagonal à compter du 1er juillet 2026, contre 48 % jusque-là. La nouvelle carte s’appliquera aux promesses de vente, actes de vente de terrains non bâtis constructibles et contrats de construction de maison individuelle conclus à partir de cette date.
Une étude G1 reste valable 30 ans, à condition qu’aucun remaniement du sol — terrassement, excavation, remblaiement — n’ait eu lieu depuis sa réalisation. Vérifier l’exposition de son adresse et l’historique des sécheresses reconnues catastrophe naturelle depuis 1982 se fait depuis Mon logement.
Questions fréquentes
Qui doit payer l’étude de sol G1, l’acheteur ou le vendeur du terrain ?
La loi place cette charge sur le vendeur. L’article L132-5 du Code de la construction et de l’habitation dispose que l’étude géotechnique préalable est fournie par le vendeur et annexée à la promesse de vente ou à l’acte authentique ; elle suit ensuite les mutations successives du terrain.
Une étude G1 suffit-elle pour construire ma maison ?
Non. Le G1 identifie le risque et pose des principes généraux, sans dimensionner de fondations. Avant tout contrat de construction, l’article L132-6 impose de transmettre cette étude aux constructeurs, qui doivent s’appuyer sur une étude G2 adaptée au projet ou sur des techniques particulières définies par arrêté.
Quelle étude demander si ma maison déjà construite se fissure ?
C’est un diagnostic G5, une mission ponctuelle sur un ouvrage existant. Il recherche la cause du désordre — mouvement de sol ou autre — et dimensionne, si nécessaire, un confortement des fondations. Il ne relève pas de l’obligation légale liée à la vente ou à la construction.
Combien de temps une étude géotechnique reste-t-elle valable ?
Une étude G1 reste valable 30 ans, à condition qu’aucun remaniement du sol n’ait eu lieu depuis sa réalisation — terrassement, excavation ou remblaiement notable. Passé ce délai, ou après un tel remaniement, une nouvelle étude s’impose avant toute vente ou tout projet de construction.
Toutes les zones de France sont-elles concernées par cette obligation ?
Non, seules les zones d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, cartographiées par Géorisques. Une mise à jour publiée le 9 janvier 2026 les porte à 55 % du territoire hexagonal à compter du 1er juillet 2026, contre 48 % jusque-là.
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